猫叔，刚看了你旧改

(提问)欣 : 猫叔，刚看了你旧改的文章，为什么旧改是利好一 二线呢？旧改不是不拆迁，只改造吗？修水电煤，休环境， 加电梯！如何利好一线二线房产呢？费解，求解！谢谢

2019-06-27

回答：北上广深的房价看起来吓人，动辄10万，但实际上，

还是有不少洼地的。 所谓的洼地，就是在市中心，地段好，

但是房子总价不贵。造成这种洼地的原因很多，但比较重要

的一点，就是在城市更新的过程中，这个片区被遗忘了。街

道还是很窄，小区还是很破，停车还是没有地方。 所以距离

一条街，对面商品房可以卖7、8万，这边的房子只能卖4、5

万？对面什么都是新的，商业配套也都由开发商一同包办

了。 如果旧改翻新，力度够大的话，整个片区的价值都会得

到体现，街道漂亮了，上下班不堵车了，社区也有配套了，

那么价格很容易上来。 所以，旧改是有可能重塑老破小、城

中村这种片区的价值体系的。（划重点） 去年到深圳调研，

听深圳那边的开发商说，最近几年深圳的旧改，做的不错的

小区，旧改后房价至少可以提高1-2万，这就释放了价值。 很

多人买即将要旧改的房子，就是为了博取旧改以后房价上涨

的这部分利润。当然风险也大。 最后，你想想，旧改是为了

什么?刺激消费，拉动内需，还有一个原因是从长效机制解决

住房供给不足的问题。这是一个结构性问题。 住房供给不

足，当然不会出现在三四线，三四线刚去完库存。 更多是从

一二线考虑，目前新房遍地的地方，都是特别远的郊区了。

市区缺少供应。 所以就把存量市场的破房子，变成有品质的

住房。市场上老破小少了，品质住房增加了。 老破小对于整

个楼市体系，都有不可忽视的标杆性作用。他是一个城市

中，最便宜房价的代表，是一个城市房价的下限。 下限突破

了，整个城市的价格体系也会容易发生变化。 理想的状态

是，大家都预期房价要涨，货币刚好宽松，政策也相对宽

松，那么整个城市的房价也会上涨。 希望你能理解分析的角 度和思路。 单纯给答案，没任何意义。(4赞)

评论区：

欣 : 有深度[强]城市的最低价上来了，同样也带来一个问题，置换量的减少，会不会对现有近郊新房有一定影响？价格涨不

动，或者微调下跌？

萌萌哒 : 不会。近郊新房太稀缺了。

斌 : 若是有广佛地区的旧改区域图，赌未来的胜算就大一些了，敢问有么？或者政策倾向的片区？[机智]

萌萌哒 : 即使有，旧改也是老太太裹脚布，等十年的例子也不少。

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