这阵子离职加上家人

这阵子离职加上家人生病陪床十来天，事情很多。答应大家 的楼市分析也拖延了，抱歉抱歉。以后有遗漏的问题在小密 圈催我。= =

今天分析长三角楼市。明天分析南昌。 我前几天在小密圈里问过大家，你们觉得当下京津冀、长三

角、粤港澳谁最有实力。大多数人回答的是粤港澳。其实港

澳是比较特殊的，很多人分析粤港澳会从经济上分析，但是

别忘了有一点是ZZ维稳。如果大家关注国际局势，就知道现

在一国两制其实并不乐观，香港又有ZZ事件。所以我认为，

粤港澳大湾区对港澳是有很大程度的维稳作用。

点到即可。如果单纯的说珠三角和长三角对比。那么我还是 依然认为长三角比珠三角更有实力。最少目前是这样的。很 简单你们看看中国亮灯光的地图，长三角是最亮区域最大的 一个城市群。

有人说京津冀是北京和他的小弟，长三角是上海和他的小伙 伴们，珠三角是亲密的表兄弟。这个怎么理解呢。京津冀北 京独大吃独食，长三角是以上海为首，一群好朋友，好朋友 是互利互惠的，而珠三角的表兄弟们，其实是有竞争关系 的。

当你明白了这一点，你就会知道，长三角城市群和京津冀、 珠三角不一样的地方，在于他是一个很稳定、很健康的城市

群关系。上海对其他城市没有吸血效应，南京、苏州、杭 州、宁波，包括后来的合肥，都有很强的吸引力。上海不会 对这些地区造成经济和人口的掠夺。

所以环沪这个概念，更多是地理上的说法。那么我们投资南 京、杭州、苏州、宁波，可以按照单个的城市规划理念去分 析即可。也不会出现大的差错。你问我这些城市怎么排序， 我只能说，根据你有限的资金，考虑你对哪个城市有购买能 力，你对哪个城市更熟悉而已。除了宁波偏弱一点，剩下几 个都是经济强市。南京苏州合肥不说了，曾经的房价四小龙 之三。杭州因为08年到14年出现了很长时间楼市低迷的时 期，这一波跳涨，也是在情理之中。不代表以后杭州的房价 就会涨幅比其他城市大。

那么上海就没有外溢效应吗？上海本来有。按照正常的发展 规律，本来上海应该一圈圈的以类似于同心圆的形式向外扩 展区域。人群自发向外走，比如14年松江热，15年奉贤 热，16年昆山的花桥大热。因为上海房价越来越贵，买房的 刚需永远只有那么点钱，门槛是不变的，所以，这些热的区 域，一方面是板块轮动，还有很大的原因，是刚需的无奈外 迁。

但现在一个不好的事情就是，上海限购了。环沪被人为的规 划了出来。这样导致的结果就是，上海市区没有资格买，哪 怕是远郊，价格很低，才2万多的楼盘，你也没资格买。上海 人只能买不限购的地区，比如嘉兴，南通，湖州等等。所以 这些地方，就被成为环沪，开发商利用这个概念大炒一通。

我知道这些地区楼市很热，我身边也有不少同行带着粉丝团 队去这些地方做新盘的分销。但大家要清楚一个买房最根本 的逻辑，就是居住才有价值。 房子是用来住的，居住产生繁荣。

这些区域，大部分都是上海人买走的，但是上海人是不在这 里住的。未来有没有人在这里住，这里基础设施能做到多 好，有多少产业，都是不确定的。

所以什么是环沪，这个区域接壤上海，而且能住，也可以实 现去上海上班，这才叫环沪。

当你明白这一点以后，真正的环沪只有花桥、太仓和嘉兴。 再看，从居住地到上海的通勤成本。花桥绝对是没有问题

的，因为有11号线直达。而作为太仓，距离人民广场的距

离，比花桥还要近10公里，但是交通只能乘坐高铁。而嘉

兴，也是要坐高铁的。所以目前只有一个投资熟地，那就是

花桥。

为什么管花桥叫投资熟地？你高价买了，哪怕房价不涨，你 把他租了，有人租，把他卖了，有人买。大不了你自己住。 所以，买花桥绝对安全。

至于太仓和嘉兴。从配套上，还有选择度来说，要差一些。 但从距离上海的通勤成本来说，太仓又比嘉兴要好。

环沪价值：花桥大于太仓大于嘉兴 另外，再说行情。花桥、太仓都有1年的社保，限购一套。嘉

兴和南通是不限购的。所以，16年花桥太仓很热，但苏州限

购以后，18年大热的就是南通和嘉兴了。看看现在的行情，

太仓和昆山去年低迷了一段时间，现在房价不涨不跌。但是

嘉兴和南通有逐渐升温的景象。

这是人为造成的泡沫。

我大约算了一下均价，目前花桥在2.3万左右，太仓1.8万，嘉 兴1.8万，太仓和嘉兴差不多。我认为这个价格梯队是有问题 的。所以嘉兴不是不能买，只是你要承担他溢出的价格。

再加上长持的年限。恐怕是要有站岗的觉悟了。

2018-06-14(11赞)

评论区： 萌萌哒 :

Aline liu-* : 嗯，金山两万，需要房票，没钱有房票的也去买。青浦通了17号线，配套在建的已建成的一大堆，地铁沿线新 的旧的楼盘一堆，有房票的资金有限的也去买了。

萌萌哒 : 是呀。毕竟市内的房子附加医疗、教育资源。刚需优先选择市内。

萌萌哒 :

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