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萌萌哒 : from 爱home笋盘集中营 坊间传闻，龙岗某新盘，新盘3.6万特价、低于周边大几千。 难道，4年一遇的深圳新房骨折大派送，终于狂欢开始了么？ 回顾楼市，总有些往事让人希望穿越时光，去看。。。 降价的楼盘

2003年非典，深圳楼盘折价零首付。据说多的买了二十多套

（感慨木有限购的年代）。那时候福田房子4、5千，现在6、

7万，涨了12倍（哭s人了）。

2008年金融危机，深圳楼盘5-7折大甩卖。金地梅陇镇从1万 多直降至8千。布吉康达尔蝴蝶堡、东方盛世降价20-30%，卖 8-10k。现在金地梅陇镇5万多、康达尔蝴蝶堡4万8、东方盛世

4万4，涨了5倍左右。

2011年楼市调控，新盘降价引发砸盘现象。招商果岭、龙华 花半里都上演20-30%降价潮，售价1.2万左右，现在招商果岭 5.7万、龙华花半里4.5万，涨了4-5倍。

2013-2014年楼市低迷，新房开盘价都以周边二手次新盘的9 折价走。坪山金地朗悦1.2万、龙东中骏四季阳光1.2万、金地 麓湖1号1.8万、星航华府1.7万，现在坪山金地朗悦3.6万、龙 东中骏四季阳光3.3万、金地麓湖1号4.5万、星航华府4.6万， 涨幅2-3倍。

有人哭、有人笑。

有人，当时买新房买到高点、亏了几十万。但是后来还是涨 了。

有人降价后去买，不但当时便宜很多、后面整体涨幅惊喜、 几乎够业主10-15年工资收入了。

如果时间可以重来，你想回到哪一年？ 港真，除了非典，其他几波我都是现场目击者。明明看到一

个盘，卖到1.8万开了盘、转眼就降到1.2万。6千块钱就像空

气一样蒸发了。然后再过几年，楼价不但悄悄的涨了、还能

涨好多倍。

楼市短周期、新房与二手房竞价、新房定价策略盲点、新建 区域快速发展，导致深圳新房存在一些投资和投机可能。比 如：

一、楼市短周期，每3-4年都有一波黑天鹅事件 经济周期现象，导致新房销售不畅，发展商出于资金压力，

大量打折倾销，降低购房者的成本。

二、新房与二手房抢客，价格平与或低于周边品质次新房 深圳人接受二手房的可用性和周转效率，对二手房的接受无

障碍。

市场在某一阶段真实购买需求有限，新房为了保证销售和回 款速度，会在价格、三级中介联动上，跟周边二手房抢客。 比如，2015年龙光玖龙玺第一期开盘、价格就略低于隔壁的

万科金域华府二手房。现在，2017年上半年，龙华天字号大 盘壹城中心5.6万左右折后、再兑换掉高赠送后，跟周边品质 二手房价格很接近。

三、新房定价，考虑整体利润、整体销售率，有的户型价格 会过低

比如为了凸显楼王单位的优点来支撑楼王单位的高单价从而 保证项目整体的利润水平，新房会对部分朝向、噪音、视野 的房子采取低价策略。而在二手销售时，整个楼盘的销售价 格会被拉近。所以高价楼王单位增值幅度低于平均，低价单 位增值幅度高于平均。

四、非狂热期，新房定价会考虑市场承受度，而不敢盲目透 支未来多年空间

比如2012年继续低迷，新盘低开。宝安中洲中央1.8万开盘， 圣拿威2万开盘。大概在2014年普遍入伙后，就已经涨了近1 倍。现在这两个盘都是6.4-7万左右，涨幅3-3.5倍。

五、深圳快速发展、实力强劲，新区都是地铁、产业、市政 密集快速建成

深圳新区，一般15年建成。头5年打基础，做规划，一般房地 产项目也不多。卖的时候，也会比其他热点区域谦虚点。比 如2000-2005年的南山，新房普遍4-6千，单价是低于罗湖同期 高端住宅的（罗湖8千）。而2002-2008的宝安中心区，新开 的盘又低于南山2-4千。这样，在下一个5年是留有上升空间 的。比如2012-2014年，深圳整体楼市平缓、但宝安却实现了 翻番涨幅。宝安中心区真正的成型和基本建成期是2008-2014 年，最后一波成熟期是2015年-2022年。

比如，2012-2015年的坪山、光明、沙井、观澜等新区，都考 虑到眼前市政配套不足、城市旧城杂乱，价格都是低于市区

2-3倍（价格1.2-2万2），精准定位到市区“被挤出”的年轻购买 者。2016-2017年，才因为地王效应、地铁通车效应，及更落 地的东进战略、大空港规划，随大势抬升到3.2-4.5万。

所以，当2016年10月4号，深圳祭出史上最严的调控时，我们 也是对新房大降价抱有极大期望的。然并卵，2017年2月份以 前，深圳木有新房发起降价大比拼。

一纸限价令，让深圳新房卡在了尴尬： 一、不可以涨，必须跟前期或周边类似楼盘价格持平 这个，我们表示很高兴 二、不可以大跌，跌停板设在了10% 然并卵、然并卵、然并卵 所以，当某盘抛出降价的新房后，我们还是先去进行了较

真，看看是否真的“降”。

据网络消息，发展商5.1特价可能是3.5-3.6万。降价达6k之 多？

其实，哪怕降价5k，也才8-10%幅度，这是典型的2010-2014

年新盘开盘策略——平与或微低于周边同品质次新盘。而 且，这个幅度在二手房也属于价格的正常波动，属于“正常笋 盘”而已。跟历史上，20-40%降价，还有很大的距离啊。

什么时候，来一套七折笋？ 新房

目前看，深圳2016年-2018年的行情，应该跟2010-2013年的行 情特别像。

2016年，大盘横盘微跌、部分小涨。

2017年，大盘震荡、筑底，年底整体可能微涨（除非调控来 袭）。全年部分楼盘涨幅可能明显。

2018年，楼市小幅微涨、整体成交还可以（具体看届时政 策）。

在2010-2015年，深圳楼市也仅仅2015年才开始回暖、涨价。 在2010-2014年里，深圳整体楼价大概涨了30-50%（每年上半 年价格震荡、到下半年年底大概涨10%左右）。只有热点实 力区域和部分学位房，可能会跑赢大势、实现约100%涨幅左 右（但已经让不少人笑开颜）。

所以，你想暴富、这两年已经不是绝佳机会。 但是，行情来时、不是你想抓就抓地住，所以成本hold住，该

买还得买。

否则，在2015年那样的行情、大概率事件是很多人根本来不 及低价位上车。

至于选盘，每个小周期都有黑马。抓得住，就是实现超跑。

考虑到深圳大盘整体已经抬高很多，很多热点区域大幅暴涨 过，所以选筹要这么考虑：

一、深圳最外环热点新城，价格控制线 沙井4万以下，光明3.7万以下，石岩4万以下，观澜4万以下，

坪山3.2万以下，龙东3.6万以下。

二、深圳重心西移，抓住前海第二波、碧海第三波 控制在前海、宝中7万以下，碧海6.5万以下，重点挖坪洲5万

以下花园小区。

三、2016年-2017年，深圳热点：棚改 但是已经进入鱼尾行情了。重点是福田、宝安的旧多层、带

学位。

四、深圳的学位紧俏，关外和租房学位挤出、会补仓罗湖-福 田优质学位

行情已经走了10年，价格整体抬升，但是单价也上到相当高 点了。

可是，未来依然有相当的需求数量：二胎、学位锁定。。。

。

五、龙华的地王价格预期，中低价位自住盘可介入

龙华已经是15年新区周期的最后一个阶段，最后一批商业和 市政配套。未来价格主要是几块地王地块的价格拉动。地王 预测价格8.4万，周边优质二手房5.4万，还有50%上升空间。

至于新盘，2017年的深圳主关键字是： 争取额外折扣、让fzs帮协助交易条件、密切关注较大幅度的

特价、紧咬地铁口、挑选定价盲点单位。。。

2017-05-30(4赞)

评论区：

淡定 : 一起去买入。

萌萌哒 : 买买买，我先搞北京。

淡定 : 我要先落户

萌萌哒 : 社保三个月，加上其他的折腾，五六个月

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