德科的文章被删了，
萌萌哒 : 德科的文章被删了，保留一下。关于他对商住的看 法。
现在不是抱怨的时候。得想出解决问题的办法。 昨天（5月23日），北京住建委公布了一份针对「3·26商办项 目整治新规」的补充说明——今年3 月 26 日前已购买的商办 类房屋，购房者可保持现有设施，也可以转手交易，但须符 合限购规定，跟住宅差不多的限购规定；已取得预售许可 证、有实际成交并完成网签的商办类项目，即使尚未交付， 地产商亦可保持现有设施。 看起来似乎有些平淡无奇对吧。但是，如果你对照一下上海 前几日发布的新规，就会发现，北京的这份补充说明简直是 温情浩荡。
前几日（5 月 17 日），上海发文要求商办项目恢复商办的样 子，不能是住宅的样子。未交付的，室内装修的厨房和卫生 间必须拆掉。已经交付的，都要打上特殊标记，没说准不准 转手交易，也没说要不要限购。 同样是整治「类住宅」，北京选择了严厉中带温情的方式， 尽量法不溯及过往，让政策执行起来相对更平稳更接地气； 上海选择了严厉且决绝的方式，拆就一个字。 有多少人受影响？上海的官方媒体报道说，全市纳入本次清 理整顿的商业办公项目近 1700 万平米，尚未交付的约 1200 万平米。
你算一下，按 120 平米/套计，就是 10 万套；按 60 平米/套
计，就是 20 万套。都不是小数目。
受影响的不止是地产商，更是购房者。他们现在怎么办？我
们不知道。我们只知道，他们现在情绪激动。
现在，最考验的，是上海的勇气与智慧。
2nd
对付商办用地性质的「类住宅」，目前中国有这么几种不同 甚至截然相反的处理办法——1. 以北京与上海为代表：严厉 整治，北京限购，上海拆除住宅形态恢复商办功能；2. 以南 京与成都为代表：禁止审批新建商办项目做成「类住宅」；3. 大多数城市：不说不做，继续睁一只眼闭一只眼；4. 以沈阳 市、安徽省与江西省为代表：发文件鼓励「类住宅」，沈阳 鼓励商办项目转为居住功能，安徽鼓励拆迁户用「购房券」 购买「类住宅」并且鼓励银行加大对个人购买「类住宅」的 贷款力度，江西允许铺设燃气管道，收费与民用住宅同价， 甚至准许给予「类住宅」户籍入户政策支持。 显然，沈阳市、安徽省与江西省都是用救市思维对待「类住 宅」，我们未必认同。但是，我们需要关注的是，他们的文 件，都是在上海与北京整治「类住宅」之后出台的：安徽省 是 4 月 28 日发文，江西省是 5 月 3 日，沈阳市是 5 月 18 日。
他们是上海与北京的反面。 本来，上海与北京的整治模式看起来是一样的，但现在竟然 也截然不一样了。 如果你是「类住宅」的业主，在北京，你大概会觉得整治是 一种严肃且妥善的事情；但如果你是在上海，你大概会觉得 整治是一次运动。
我们不说 20 万套或者 10 万套，但至少也是几万套要被拆除
室内的厨房与卫生间。哪怕按 3000 元/平米的装修标准计（在
上海这个算低的），也是大几百亿元投入要变成建筑垃圾。
这不重要，反正浪费的是地产商的钱。但是，拆了室内装修
之后，那些楼怎么办？真能「恢复」成商办功能？「类住
宅」设计与写字楼设计，完全是两个逻辑，不是靠室内装修
就能把「类住宅」变成真正的写字楼。
我们再假设，真能恢复成商办功能；那么，那尚未交付的约
1200 万平米，可能是不错的「类住宅」，但改造之后也不过
是超级劣质的写字楼。
或许你会说，再劣质它也是写字楼。那么上海缺写字楼吗？
目前的状况是，由于写字楼项目供应充足，上海写字楼租金 面临下行压力。你去看任何一个大牌咨询机构给出的报告， 仲量联行也好，第一太平戴维斯也罢，都是这个结论。 这就可以解释，为什么那么多上海的商办项目要盖成「类住 宅」。市场这只无形之手使然。写字楼过剩，住宅紧缺，
「类住宅」生焉，生在一个既可以说违法也可以说不违法但 一直在审批的灰色地带。 现在，上海突然宣判灰色地带是黑色地带。市场这只无形之 手会怎么反应？
3rd 在住宅供求关系紧张的城市，打擦边球的「类住宅」，甚至 是高房价的缓压器，是住宅供应不充足的一种有益补充。 为什么这么说？说来话长，根子出在我们的「道德正义」 上。我们的政府，在做城市规划时，更偏爱配置商办用地和 工业用地。从 GDP 考核的角度来看，多弄一些商办用地和工 业用地，理论上可以贡献更多的服务业产值和制造业产值； 住宅不一样，交付以后几乎就对 GDP 没贡献了。 况且，如果把住宅用地的比例弄太高，是一种政治不正确， 要背负骂名：「你们政府就知道卖地，就知道跟地产商勾 结……」这样一来，住宅用地的比例就又低了。央行参事盛 松成先生曾用这样一组数据来说明这个问题之严峻：「纽约 居住用地占比则为 44%，东京更是高达 73%，而我国的北 京、广州和深圳这一比例分别仅为 28%、29% 和 26%。住宅 用地比例过低是我国一二线城市房价过高的重要原因之一。
」这就是上海写字楼之所以暂时过剩的一个根源性原因。 不说这些根子上的事了，一时改变不了。现在，上海会怎么 办？ 如果上海有足够的勇气，应该向北京学习，跟北京站在一 起，跟北京保持一致，尽量法不溯及过往，划一个时间线， 此前按老办法，此后按新办法。但是很难，无论中外，施政 逻辑是明知道错了也不能立即承认是错的。 如果上海有足够的智慧，也未必要跟北京学习。粗暴的拆
除，使之变成一堆劣质写字楼，不仅浪费，而且无益于城市 的长久发展。既然如此，不如把这一大堆的已建和在建的
「类住宅」项目，变成培育和发展住房租赁市场的一个契 机。 比如，禁止地产商出售任何现有的「类住宅」，要求他们必 须 100% 自持，全部作为租赁用房，并且不得采取任何形式 的以租代售。 培育和发展住房租赁市场是中央非常提倡的一件事。既然是 租赁，就必须要有房源啊，在热点城市，正常的住宅那么紧 缺，哪家企业愿意拿出来做租赁？大量的「类住宅」，是一 个替代品，用于大力发展租赁市场的原料。 你去看一下，现在如火如荼的长租公寓，那么多的长租公寓 项目，有几个是用正常住宅项目来做的？但是，长租公寓让 年轻人受益，让租房这个行为变得更有尊严。 所以，如果上海有足够的勇气，就学北京；如果有足够的智 慧，那就顺势贯彻执行中央提倡的培育和发展住房租赁市 场。
4th 最高领袖说：「房子是用来住的，不是用来炒的。」如果从 炒房逻辑来看，「类住宅」其实是很烂的东西，它的房价涨 幅，远远不如同地段同房龄的正常住宅。但如果以「房子是 用来住的」来判断，它其实是个好东西，因为它的投资收益 主要靠租金回报。 有人住，才有租金回报啊。有人花钱买不怎么涨的「类住 宅」，用于租赁，补充一座城市的租赁房源，如果从这个角 度看，对于政府来说，不失为一件好事。 如果一定要认为个人投资「类住宅」是「炒房」行为；那也 可以，就让企业不准卖，只准捏在手上，让他们来共襄中央 倡导的租赁大业。
5th 最高领袖喜欢引用英国先哲培根的名言，在英国引用过，在 美国也引用过，在国内也引用过。
培根还有一句名言：「真理之川从它的错误之沟渠中流过； 像萌芽一般，在一个真理之下又生一个疑问，真理与疑问互 为滋养。」最高领袖在英国引来的那句是：「黄金时代在我 们面前，而不是身后。」
2017-05-27(10赞)
评论区：
事儿哥 : 上海政府一向比北京政府强硬，当年拆迁就不一样。北京最看重和谐
萌萌哒 : 是的
关注公众号"懒人找资源"，星球资源一站式服务