猫叔，我目前在浙江

(提问)匿名用户 : 猫叔，我目前在浙江地区有挺多套房产，我 想请问有没有必要置换一些到苏州（特别是靠近上海的太仓 昆山）地区还有粤港澳大湾区的珠海东莞中山惠州地区，我 本人更看好粤港澳大湾区的房产。

2018-04-10

回答：房产调仓的目的主要是从两个方面分析，一个是资

产，一个是负债。 1、资产方面，合理优化资产，保持资产的

稳定增值。具体的手段有减少不良资产，如租不出去的房

子、流动性差的资产，涨幅低于大盘的资产，进行资产的结

构优化。具体时机有个逢三退一的说法，大牛市的时候，如

果你持有三个物业，那么就卖掉最没有潜力增值的物业，手

持现金寻找更好的物业投资机会，优化物业组合。 一般来

说，大多数人都不可能仅仅有优质资产，你的资产有没有不

优质的？比如不算学区房的老房子，不好出租没有现金流的

房子，地段差多年不涨的房子等等。如果做调仓，你把这些

物业卖出去。 然后寻找优质地段，价格低于市场的笋盘，或

者是五年内的次新房，或者是具有上涨潜力的物业。这是一

个战略考虑。 那么具体到时机问题，一般淡季做资产调配的

意义不大。除非你看到好的机会，笃定一个区域的发展潜

力、或者非常划算的笋盘等等。 2、负债方面，财富的增值来

源于杠杆，低息的优质贷款，也就是房贷，适当增加会撬动

更大的财富 房产投资其实就是资产和负债的问题。房子是你

的资产，那么优化资产以后，要适当的增加低息负债，也就

是房贷。 具体置换，即使是老房子，那么买入时候房贷是7折

的利率，这就是优质负债。而现在环沪很多楼盘都要全款，

你全款抵押以后的负债利率肯定也没有7折的房贷利率划算。

如果不全款，你是否能拿到首套资格，房贷利率上浮的负债

情况和之前相比又如何。 主要的判断因素就是负债越多越

好，还款时间越长越好，利率越低越好。具体买入的时候，

要综合考量。 你的情况不清楚，所以只能给你大致的一个思 路。你可以根据自己的资产综合考量，我们多交流。 最后的 地段分析，东莞最好，太仓昆山也可以。还要看实操。大湾 区未来是光明的，这需要全国的财富去砸去建设，但散户， 也就是一般投资房产的人，可能会倒在黎明前的黑暗里，投 资房产我整体不看好，只有局部有机会。(11赞)

评论区：

路应刚 : 说得太好了。

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