猫叔，您好。你觉得

(提问)鲍抱 : 猫叔，您好。你觉得厦门的升值潜力好还是珠海 还有海口的的升值好啊（海口市区我有房子，也考虑要不要 卖掉）

2018-04-13

回答：抱歉这么晚回复，因为你问了一个比较复杂的问题。

房地产的问题，分为宏观，中观和微观 宏观是国家经济、金

融周期等等， 中观是城市情况， 微观是板块和实操。 你问了

一个中观的问题。所以不是一两句话能说清楚的。 小密圈回

答比较详细的原因是，想让更多人有比较系统的认知能力和

逻辑推理能力。给一个答案并没什么卵用。 首先，三个城市

哪里买房涨幅高，这个问题并不绝对。 我给你举个例子。你

知道田忌赛马吧。有人说田忌会输，但实际上，田忌赢了。

为什么赢了呢？他用上等马对别人的中等马，中等马对别人

的上等马。 这是啥意思呢。比如，我告诉你，厦门的基本面

要优于珠海，那你厦门房子的涨幅是不是一定超过珠海呢。

不一定。厦门的“下等马”——差的标的、一般的地段对比珠

海最优质的地段，那涨幅就未必涨的过珠海。 所以，选筹是

一个比较细致的活。选择一个城市的具体什么板块，哪个区

域，再细微到选择怎样的标的物，都是学问。 知道这一个前

提，我们再来分析这个中观的问题。 选择一个基本面好的城

市，那么标的物涨幅的概率是比其他基本面差的城市大。 如

何确定一个城市的基本面是不是好，适合不适合房产投资

呢？ 从市场角度，主要是以四个方面分析： 1、产业角度：

一二三产业占比、高新区产业占比 2、供需关系：土地供应、

人口增速、住宅库存去化周期 3、政策态度：土地收入出让金

和当地政府财政总收入占比 4、居住感受：交通、医疗教育配

套、环境等等 如果将投机，以上每一条都可以成为短期的炒

作因素推高房价，但是看长持的价值，尤其是5年投资周期甚

至更长的投资，那么最重要的是衡量前两个：产业角度和供

需关系。 从产业角度来看，如果一个城市的高端制造业和第 三产业占比越高，那么越有经济活力，城镇化推动的力量就 越强，这个城市也就吸引年轻人来。 海口的第三产业占到 80%，厦门大概在60%，珠海在50%，这样一看海口是最有吸 引力的。但是，再看第二产业中的高端制造业，海口的高新 区工业总产值仅有10%。厦门是40%，珠海50%，这样就扒掉 了海口的底裤。 仔细分析下产业构成： 厦门：电子、石化、 机械、旅游 珠海：电子信息、生物医药、精密机械制造、电 力能源 海口：旅游和房地产 海口的产业结构单一，不能支撑 更多年轻人来，他的房地产业吸引的是有钱有闲的土豪，未 来海口一手楼盘的价格还会进一步走高，就类似于保健品价 格持续走高一样，但泡沫也会更大，有钱人一定先买新房。 如果在海口买房，一定要在刚需区板块，或者个别市场以及 认可的二手房板块。因为限购的原因，海口刚需区域的二手 房市场相对成熟一些。而投资要远离大片的旅游度假楼盘。 不知道你海口的房子怎么样，应该是多年不涨，17年涨了一 波。 从产业结构来看，厦门和珠海是比较健康的。海口太过 单一，有区域性泡沫。 再看供需。 土地供应情况： 厦门和珠 海都是供不应求的状态，土地供应和销售比常年在0.5以下， 就是单位时间供应0.5个地块，销售1个地块。供不应求，而海 口是保持在1.2以上。供大于求。说明海口库存高。 再看库存 去化周期，有些人看不懂。这里给大家一个常用指标，一般 来说，库存去化周期8~10个月属于房价温和上涨、比较稳定 健康的市场。小于8个月房价就要上行，大于10个月就面临去 化压力。珠海和厦门多年保持在8个月之下，海口三亚这些地 区多年去化周期保持在15个月。 所以海口的库存实在是太多 了。 人口净流入情况： 厦门是最高的，常住人口增速每年 5%以上，海口是4% 珠海不到4% 所以，从供需角度来看，厦 门是最供不应求的城市，珠海次之，海口最差。 从这两个大 因素，就能知道，基本面厦门》珠海》海口 剩下两个参考因 素中，政策态度上，三个城市土地出让金占比是20%左右， 厦门占比最少，说明ZF不是特别依赖土地财政。那么后续的

操作空间就会更大一些。换句话说，可以干一票= = 再看居住 感受。三个城市环境当然都很好，我们主要看一个比较好玩 的因素，就是地铁的投资，厦门要建造5条左右的地铁，三亚 和珠海就比较少。我个人认为未来对厦门的投资还会更多， 君不见“肠胃”中厦大帮崛起。他们是当今政坛的决定力量。 (19赞)

评论区：

鲍抱 : 海口去年跑去买的，海甸岛恒大期房…分析的很棒，钱没白花[呲牙][调皮][调皮]

鲍抱 : 看来海南的房子不能卖了[呲牙]

雅居士 : 老师讲的透彻

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