当我们说一二手倒挂

当我们说一二手倒挂的时候，我们在说什么？

一看你对武汉的主要市场情况还不大了解。先简单的介绍下 武汉的情况吧。

武汉市长万勇说：武汉市要打造“畅通二环、提升三环、建成 四环、东扩外环，新建5条以上放射性道路的交通体系。

这是啥意思呢，二环人太多了，要疏通，三环配套和设施要 跟上，未来的发展重点在四环。为啥说武汉四环时代到来， 为啥今年推出的土地，大部分都在光谷东、光谷南、蔡甸、 东西湖、黄陂及东湖高新等四环内外区域，就是这个道理。 疯狂拍地，疯狂建设，造房子，就是为了让更多人在四环 住，让四环有生命力。

但是随着房地产市场的火热，土地价格节节攀升，14年的时 候，武汉土拍均价在2200元/㎡，16年的时候，土拍均价到了 5000元/㎡，17年的时候到了6000元/㎡。二级市场都这么火 热，就别提楼市了。岂不是更要火爆？

16年下半年，武汉已经均涨了一波，但启动比较晚，大涨还 没到来。17年就遇到了调控。调控这事，是个政治正确的事 情。问题是，二手房市场都是房主说了算，没法控制，所以 武汉市政府只能控制新盘价格。政府说卖多少就卖多少，多 了不给备案，不让你卖。武汉住建部规定新开楼盘房价一律 不能涨。对于不接受备案指导价的楼盘，暂停发放预售证。 而且，新盘绝对不能高于去年10月份的价格。

所以，我们看到的是，新盘价格不涨，但是大家疯抢，上百 个盘出一个秒光一个，比双1 1还恐怖。这个很好理解了，便 宜的东西谁都抢啊。但是二手房不大容易控制，所以二手房 还是在疯涨的状态。

本来嘛，在平稳的市场中，新房价格大约等于同地段类型二 手房价格*1.2，但是新盘被限价了后，二手房价格反而高了。 这就是新房价格和二手房价格的倒挂现象。

限制新房的价格，还有一个不好的情况，就是开发商也不全 是活雷锋，不着急回款的，就捂盘慢慢卖。这情况下，新房 供应非常少，老百姓又饥渴，又引发了市场恐慌情绪，导致 武汉房子短期不能降温。

一般来说，库存10个月能消化完房价就有上涨的基础了，17 年武汉的库存，按照正常速度4.7个月就能卖光市场上所有的 房子。如果按照16年大卖的速度，2.8个月就能卖光！

现在，我们看18年，全国市场基于平稳，政府限制备案价就 不会那么严格，而且16、17年出了很多地王，地价抬高很 多，这些房子未来2-3年都会释放出来。所以我说，18年新房 的备案价格一定会放松，新房会适当上涨。

新房价格可以适当上涨，开发商有了利润，才会多卖房，市 场上库存才会增加。18年的新房，应该会比17年可观，虽然 房价涨了，（以前是强行贱卖，原本就该上涨的）但是房源 多了，你可以多去挑选新房了。

而新房多了，二手房比新房价格贵的趋势就会减弱，二手房 也会适当降低一些。新房便宜还能买到，谁会买二手呢？

你能明白，我说新房价格会涨，二手房价格会降了吧？随着 市场降温，一二手房的价格会慢慢恢复成正常的市场情况。

进入时机：对于进入的时机，你是刚需，新房现在能买就 买，买不到别着急等等二手房。观察市场，18年下半年二手 房会回落的。

板块：2017年江夏、东湖高新、汉阳这些地方土地供应很 多，而二环，核心区域的土地供应少，所以你买核心区是没 错的。

刚需的话，考虑在武昌上班，可以买武昌的新房（很少）， 或者等二手价格跌了买二手。

18年四环的房子有降价趋势，因为这个板块最近两年炒的太 热了。而二三环会带来价值的回升。

购买类型：因为限购限贷的影响，对武汉市场来说，刚需新 房1.5万/㎡和高端住宅3W/㎡成交火爆。因为第二套首付7成， 改善类型的2-2.5 W/㎡的市场表现一般。我认为，改善类型的 盘（比如中建御景新城、万科翡翠玖玺、万科主场、兴华尚 都国际）能够持续增值，因为限贷政策压抑了需求。

希望能对你有帮助。

2018-01-20(3赞)

评论区：

鱼鱼 : 猫叔，厉害啊，你深居京城却对武汉房市如此了解[强]。

鱼鱼 : 万科翡翠玖玺，号称万科top系列，一共规划四期，位于武汉沌口开发区中心地段。目前前三期都已经卖完了听说，

只有年后开盘的四期几栋楼。价格是开发区最高的，没有茶水费，不用浇花那些乱七八糟的，只要有房就可以买，相当正

规，缺点就是一个字【贵】。

萌萌哒 : 是。不过万科物业好，品质好，这种社区是抗跌的

清风徐来 : 谢谢猫叔，我再去多跑跑吧。刚毕业的人预算有限，确实纠结

萌萌哒 : 刚需最重要的，是首付能付款多少。根据首付决定总价，根据总价选择单价。

萌萌哒 : 除了我跟你说的几个盘，一二手也可以找找其他的，比如福星惠誉国际城、锦绣江南 、中南国际城、红桥城等等

鱼鱼 : 三环内，你只有看四新和白沙洲了。年前四新也没啥楼盘了

萌萌哒 : 年后会多一些的

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