关于房产代持这部分
关于房产代持这部分。先给大家来个科普文。
大家都很纳闷，房产代持到底合法吗？ 房产证上写了你的名字就是你的房子吗？ 其实不是。猫叔认识一些富二代，G二代，有很多房产是代持 的。找个当地的老农民，啥也不懂，都不会写字的，帮忙代 持。还有亲戚帮忙代持。
作者唠爷。算是代持方面比较靠谱的老律师了。除了这篇文 章，还有他反驳欧神的房产代持错误观念也值得一看。
大概从前年开始，不少炒房客朋友就开始问唠爷，能不能借 别人名字买房，唠爷做律师久了，一贯敏感，寻思这“不动产 所有权算物权，物权以登记为生效要件”，这别人名字一登 记，房子表面上就是别人的了啊！于是告知，风险不小，不 建议这么操作。2016年魔都限购升级，跑来问唠爷的朋友更 多了，仔细一问，原来“借名买房”这条路，除了破解限购难 题，还能破解限贷（代持人如果记录良好，首付比例也 低），唠爷随后仔细研究了一遍房产代持问题，后续顺利地 帮一批朋友及客户做了代持方案，个中经验心得，打算今天 一文说尽。
代持是什么？ 代持也就是通常所说的“借名买房”，借名的原因千千万，总
结起来无外乎不想登记自己名字（原因你们自己想）和无法
登记自己名字（被限购限贷）两种。
房产代持到底合法吗？ 唠爷在此郑重放话，普通的房产代持完全合法有效（可参考
合同法52条，物权法司法解释第2条等及大量判决），仅有一
种例外，就是政策保障类房屋。代持本身是一种合同约定，
只要双方自主协商、意思自治，中间没有欺骗或强迫，代持
合同都有效。
那么为什么政策保障类房屋，不允许代持呢，因为经济适用 房、安居商品房、自住型商品房等等，它的购买人必须要有 经济收入方面的资质，而这类政策保障房制度通常是在行政 法规里有规定。按照我国合同法，违反法律、行政法规的强 制性规定的合同是无效的。那么，跟别人约好，用别人的资 质去买经济适用房，这种约定自然是无效的。
那么，买动迁房可以代持吗？分到动迁房这事儿肯定是要有 资格的（你得是拆迁户啊），但动迁房取得后三年内无法交 易，这只是地方政策，并非法律法规规定，所以，无产证的 动迁房当然是可以买的了，自然也是允许你用别人名字买。 话说回来，没有产证的动迁房，买起来风险不小，这个怎么 操作，唠爷以后专开文章写。
房屋代持有什么风险？ 无限房票大法，既破限购，又破限贷，这么好的路子，怎么
没流行起来？总结起来几个原因，第一，没房没贷款的朋友
哪那么好找，即使有资格的，也舍不得让你用啊，给钱？给
钱也不能帮啊！什么，帮忙代持一年给5万零花钱？来来来，
坐下来咱慢慢谈。。没错儿，除非是父母或铁哥们，借别人
名字买房，都得给点好处费的。
还有个原因，大部分人还是担心，几百万的房子写别人名 字，会不会哪天他翻脸不认人了，人房两空。这里唠爷要唠 叨一句，缺乏制度约束的人性才经不住考验呢！不信你借一 百万给别人还不打借条，人家肯定要动动坏心思。话说回 来，签好内容准确、完善的协议，确保如果别人动歪主意， 即使通过打官司也能把房子拿回来，而且代持人还得付出违 约的巨大代价，这么一想，代持人就会认真代持你的房子 了。
所以说，代持的唯一风险，就在于代持人的道德风险，到期 不认账、没事儿躲着你、你让他卖他不卖、可能还偷着想用 房子抵押借钱或者卖了套现等。这些问题，一套好的代持约 定，都可以处理好。
当然，如果你已经用了朋友名字买房，但连个代持协议都没 签过。唠爷此处手动一个周星驰惊讶脸，服！比代持人道德 风险更大的风险，就是你本人了。
具体怎么操作？
1. 代持人（房票）要选好 唠爷建议从身边亲戚朋友中找有资格但无购房意愿的做代持 人，一是放心，二是沟通起来好说话。当然，你要是选朋友 的朋友或者陌生人，也要做好背景调查，守法、信用良好、 品德靠谱为佳。
2. 购房姿势要正确 怎么证明房子是你的而不是代持人的呢？出资这块是第一 步，能直接付给上家或开发商最好，如果不行，资金流也要 清晰，转账备注得写清“借名购房款”。月供按揭，即使要代 持人办手续，资金流也要清晰。
3. 签订代持协议 有人非要较真，问口头约定行不行？口头约定的代持也有被 法院认可的，但举证也太难了，两方各执一词，你让法官怎 么相信你？一份好的代持协议非常必要，而且绝不应该是百 度文库里那种字体硕大但一共就两三页的烂文本。
唠爷根据经验，认为好的代持协议至少应包括：房屋实际产 权的确认、资金流向的安排、双方出资的陈述、房屋占有和 维护、房屋转让安排、实际产权人的权利、代持人违约责任 等几大项内容。具体协议文本，建议请专业律师准备，避免 因小失大，因为协议内容太简单导致后期争议。
4. 办理余值抵押 协议签完就算完事儿？当然不是。法律理论有一条：合同债 权无法对抗物权的优先性。说人话就是房产交易中心那登记 的内容比合同内容重要多了。万一代持人偷卖房子，虽然事 后你能打官司把房款要回来，可买了房的人可不退房啊，房 子毕竟没了不是？要想确保房子掌控在自己手上，就得办抵 押，怎么抵？如果房子没有按揭，好办，让代持人配合把房 子抵给实际产权人或者他指定的人？如果房子有抵押，就得 办二押，用房产余值抵。特别注意，房产升值了，余值抵押 也得定期更新。房产买卖前必须要解抵押，这样房子卖之前 你便知道。办抵押也是个专业活，基础的借贷安排也要做 好。
5. 签署租赁合同并接管房屋 你肯定常听“买卖不破租赁”这句话，法律内在是人情，这背 后的道理在于法律认为租客总比房东惨一点，扫地出门没地 方住的事是断然不能在我们社会主义天朝发生的。因此，只 要租期没到，房子卖了也赶不走租客（当然有种例外是房子 租之前就设抵押）。实际占有在实务中对证明实际产权很有
帮助，房子买下后，最好是自己住，不行就自己租，反正租 金走一圈也回自己口袋不是？
6. 委托公证 这涉及到什么时候卖房，以及谁有权卖的问题。实务中，代 持人如果动歪心思，可能会拖着不卖，那么出售房屋全权委 托公证就好解决这问题。当然，各地操作不同，据唠爷所 知，上个月厦门就暂停了无产证房屋的全委公证，上海由于 打击“套路贷”，对全委公证审查也更严。
7. 原件拿手上 购房合同、产证、购房发票、公共维修基金票据原件都要自 己收着，代持协议原件也要保存好，唠爷常见到协议复印件 没被法院认可最终悲剧的案子。
做到以上几点，主要风险可以排除。当然，房产相关交易中 各种坑，真正经历过的人都懂。唠爷做过的代持安排中，很 多还涉及继承、婚姻、共同出资等各种复杂情况，每一类变 化都会带来额外风险，需要筹划以排除风险，这无限房票大 法，需要制度的保驾护航才算万能。欧神，关于“房产代 持”，您真的讲错了！
2018-03-08(13赞)
评论区： 潘潘 : 专业
我是一头蒜 : 真不错，虽然没机会用上。。。
萌萌哒 :
2018-03-04(11赞)
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评论区：
萌萌哒 : 一个房产圈外人如何做空美国房地产
萌萌哒 : 《史上最伟大的交易 》 转，跑哥点评 有件事我很纳闷，这么好的书，竟然不卖了，京东上已经快一年缺货了。
这本书讲的是2008年金融危机期间，那些空头们是怎么一步步做空房地产市场，不过这次写的非常的细，而且很好理解，
就算没上过一节金融学课程，也能理解这本书在说啥，基本上可以当成是小说了。 从这个书中，可以看出那些人看待问题
的逻辑也不是特别复杂，可能训练过的脑袋想到做空美国房地产这一点也不难，比如，我前两天看美国的新闻，现在又有
一堆人在做空美国房价，因为2008年后，韭菜又长好了。 但是吧，就跟我在微博里提到的那样，我把我的一千块钱炒股抄
的还不错，但是多一些就开始懵逼，所以这些人赚钱，智力只是一部分因素，其他的是关于近乎变态的坚持，长达四年的
投资，天天都在惶恐中度过，我不知道他们是怎么做到的。也许真是之前一步电视剧里说的那样，那里的人都是
sociopathic，反社会人格。 这本书我在网上看到有一些人在推荐，但是一直也没火起来，而且京东干脆缺货不买了。作者的
笔触特别细腻，而且故意限制出场人数（这也是个有意思的主题，如果想把一件事说清楚，出场人数就少不了，但是太多
了严重影响阅读，很多装逼犯去读《百年孤独》不到三页就放弃，一个原因就是里边的名字又多又长，记不住哪个是哪
个）。 另外的一件事，2008是一次灾难，但是吧，肯定还会再发生一次，然后再发生一次，房子代替了郁金香，黄金换成
了比特币，疯到最后，总有一部分人被埋在某一年的春天里，这玩意跟科技无关，之和人的贪婪疯狂有关。 看懂了这个，
你会发现，有个词叫“逆操作”，刘备说，你看曹操那个傻逼，他干啥我就朝着反方向走，也能吃的开。我国现在在搞“去杠
杆”，明显就是主动的沿着2007年美国当时做的事的反方向操作。 不多说了，这个书不错，就算不看也值得收藏
潘潘 : 站长总能提供这种高逼格的珍贵教材[强][强]
徐顺海 : 受益匪浅
双城 : 站长的干活真是多啊
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