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城市开发的板块分析：

新区的特点：

1 新区刚开发的时候，没有商品房可买（公租房人才公寓为

主）

2 新区开发到一半的时候，商品房很贵（初期的商品房便宜， 很多人认为是坑）

3 新区开发完没热点预期了，房价与其他区域差不多 这些特点尤其是在距离老城区中心很远的地方建设新区的时

候，提现最为明显，比如北京雄安、成都天府、合肥滨湖、

天津滨海。

而对于和市区无缝连接的新区，缺点依然存在，但是还能给 你买二手房蹭新区热点的机会（南京河西南、郑州郑东、杭 州钱江新城、长沙武广新城、武汉光谷东、西安高新、苏州 工业园区等），二次进入的机会。

分析： 为什么会有如此的表现：

原因之一，时代的趋势：外向时代的落幕，内向时代的开 始。在一带一路的国策之下，远郊新区，尤其是没有交通支 撑的，注定要输。比如：

1 浦东注定要输给大虹桥

2 天津远郊滨海新区注定要没落，塘沽口的响螺湾、于家堡两 大CBD的高楼只能默默承受没有人的尴尬

3 成都一路向南的远郊开发策略到2016年也终于停止了脚步， 换做了2017年的“东进”

而中原大地，人口稠密的河南，最大“鬼城”郑东新区却已经 人满为患，继续向北龙湖进发，这种依次彼此相连的开发， 人气不是问题，北龙湖虽然大，但是填满是大概率事件（北 龙湖是我国面积最大的城市商业居住规划区，其面积、景 观、路网空前绝后）。

为什么？ 原因之二，人气，无论是新区还是板块，都不可以离主城区

太远。

我们的城市通勤辐射范围： 一线城市大概最远的通勤辐射距离在25-30公里，大概就是北 京燕郊、上海花桥、深圳龙岗这样的距离

千万人口的强二线城市一般在15-20公里 一般省会城市不要超过15公里 目前城市的建设速度：城市重点开发方向2-4公里每年，一般

方向1-2公里每年向外围拓展。（重点强二线）

超过这个距离，无论是国家级新区、自贸区、科学城、会展 城、空港新城都会陷入没有人的泥潭。

这里没有租客、没有二手房市场、引进来得仅有的几家大产 业企事业单位还拥有公租房、人才公寓。

如果说我买入是为了长线，是为了未来，以10-20年为期的未 来，那另当别论了。

真正以居住为导向的热点版块需要符合以下几个特征：

1 距离老市中心不超过15公里

2 干净的数千亩土地（无老破小和工厂，拆的干干净净，但又 与老城区无缝连接，单单隔条大马路）

3 学校、医院、商场、运动场、社区中心配套都有规划或者在 建

4 拥有在建设或者已经公示立项的轨道交通线路 此类区域，如果仅仅停留在规划层面，近期的土地出让要集

中进行，或者5年内有大量出让土地的计划，那么这必定是一

个风口。

2017-06-16(4赞)

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jack :

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