猫叔，分析下重庆呗
(提问)匿名用户 : 猫叔，分析下重庆呗，纯投资，现在是不是 适合买入。去了几次，感觉不同区块价格差别还是不小，而 且，二手房市场貌似不活跃啊
2018-03-24
回答：按照我个人的看法是不买。很简单，投资要赚容易的
钱。 什么是容易的钱，就是顺应周期，大牛市的钱。买房的
话，09年买一波，14年买一波，差不多就够了，不用瞎折
腾。按照现在的市场，一是逆周期在调控，ZF不鼓励投资，
二是利率上浮了，买入成本高。连投资的先天条件都没有，
还买啥。 当然，还有一些多军，以水库为例，大批人建仓重
庆割韭菜。包括我的几个朋友也要投资重庆，他们有一个重
要的理由是，投资的价差倍数分析。 比如hale，16年投资燕
郊就用的这个方法。 2012年北京房价一轮弹压，房子基本达
到冰点，相对虚高部分已经挤出，通州房子1.7万，燕郊0.9
万，约1.8倍； 2015年下半年930限购前，通州3.5万左右，燕
郊1.5万左右，2.3倍左右； 2016年上半年呢，通州接近5-6
万，燕郊2万左右。 这时候通州的房价是燕郊的2.5倍-3倍之
间，这是不太合理的，燕郊会追涨。 我去看了百城房价的数
据。成都房价和重庆房价正常年份是0.75-0.78左右的系数关
系，但是2018年，成都3月份二手房均价12784元/㎡，重庆二
手房均价为7263元/平方米，是成都二手房价格的0.57。 所以
大家觉得不正常，重庆房价还要追涨。 但是这个我个人不是
很赞同。通州和燕郊是接壤的，挨着非常近，投资客群体属
性也一样。而重庆和成都的基本面又不一样。 重庆二手房不
涨是因为重庆限购就是做做样子。新房备案价基本没怎么限
制。所以大家都在买新房，不买二手。 而成都的天府新区土
拍价格非常高，直接带动二手房上涨。新房备案价格严格限
制，新房比二手房便宜15-20%左右。这样开发商肯定不干，
所以有现金流的前提下放盘量很少，而且要求全款，精装修
费用令付，绑定车位等等办法。 成都新房太太太难买，大家 才买二手。 成都二手是虚高的，重庆二手是“实价”。我觉得 未来重庆二手房大涨的可能性也不是很大。重庆市政府也没 有外在压力推动他严格限制新房价格。 你去了几次，也会有 所感觉。一些热点板块，江北嘴那边，新房和二手房差价非 常大。这是不合理的。说明重庆新房涨幅虚高。 所以重庆如 果投资的话，避开前期新房涨幅过高的地方吧。一些区域有 可能结构性补涨。比如爱上楼推荐的，除目前水库扎堆的盘
（江北，渝北外：绕开南滨路北滨路，跳开珠江太阳城、融 景城、春森彼岸、海棠晓月、珊瑚水岸、阳光100、国际社 区、阅江阁、紫御江山、保利观澜、御龙天峰、保利天悦、 重庆天地、和黄御峰这些“水库”盘。） 多看看九曲河、茶 园、巴南等等。反正不会赔钱太多就是了。 总之看你个人。 (8赞)
评论区：
Chris 李 : 今天正好来到重庆。15年初计划在重庆投资、种种原因没在重庆买。好可惜！ 当时全市均价不到一万。位置最好
的观音桥 可以月租抵月供。虽然预感房价上涨。但没有执行力[流泪]现在限购外地人更没机会了。
萌萌哒 : 扎心
Chris 李 : 站长好！我今天来重庆出差 正好住在春森彼岸这边。并于重庆当地朋友 （有一个做了5年中介）做了深入交流以
下一些心得想分享并探讨：1目前重庆价格较稳、但整体上新房少、二手房和新房常常倒挂。二手房因为评估价低 所以首
付需要4-5成。 2目前外地户口可以买房（中介朋友说可以操作[机智]） 3 春森彼岸 是龙湖当年的旗舰。目前房价2.1w。位
置好。外观出众。户型好 我看了一套套内面积130平（重庆算面积算套内不算建面）总价270很心动。但是总价有点高 感觉
投资收益小了点。4晚上和一位在龙湖物业工作5年的朋友聊天。他盛赞龙湖的品质并讲了很多龙湖在开发过程中的各种精
益求精、让我对龙湖地产更尊敬了几分。明天计划考察 他力荐的龙湖九曲晴川和 两江新宸。 他说龙湖就是品质的保证在
重庆买龙湖只赚不赔。 另外由于他个信息原因他说可以买的到内部盘。 5 总体上重庆的价格在全国大城市中偏低。看好未
来发展 以及加上龙湖的好朋友背书。让我很想投资这边的龙湖的楼盘。 （另外一个朋友力荐南坪的茶园区域目前总价比较
低）您感觉呢。现在入手是否合适？ 套牢风险有多大？ 另外我想说龙湖的春森真的非常非常漂亮。让我联想到深圳的红树
西岸，抑制不住那种喜欢怎么办？
萌萌哒 : 龙湖品质不错是公认的。春森彼岸品质也非常好。你买的是贵妇盘。价格高收益小。你都知道。另外二手房和新
房倒挂不一定吧。重庆明显二手房价格低。 反正我说到这里，自己决定就好了。
萌萌哒 : 套牢风险倒是不大。这个盘能卖出去。就是可能不赚钱罢了。
Chris 李 : 站长能推荐下区位和楼盘 么明天想实际地考察下[呲牙]
萌萌哒 : 多看看九曲河、茶园、巴南等等。反正不会赔钱太多就是了。
萌萌哒 : 我回答已经说的比较明白了。不要为难我啊兄弟
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