我想试着解释下，为

我想试着解释下，为什么不投资不成熟的区域。 比如很多人问我，

粤港澳大湾区几万亿的投资，

XA千年大计，

还有一些城市的新区，比如沈阳新区，比如丹东，

为啥不可以投资呢？

1、这里有一个搭便车理论。 比如，我们知道在大牛市的时候，真正赚钱的是开发商、银

行，但是普通投资者，只要看准了开发商和银行的动机，确

定是顺周期行为，那么就可以比较激进的买入。

例如银行降息，开发商首付可以减免，从三成降到两成，这 都是资金比较宽松的信号。有非常大的力量和资本在推动市 场，这时候，一轮牛市就要启动，所以我们可以顺势赚钱。

但是，眼下开发商要求全款，银行利率上浮，我们再投资是 没有好的杠杆环境和宽裕的现金流的，这时候如果要买房投 资，那么盈利是很困难的。

所以，我鼓励大家“投机取巧”。投资，一定要学会投机取 巧。

学会在恰当的时机搭便车，是很重要的。那么，什么是“恰当 的时机？”

2、多劳未必多得

经济学有个“纳什均衡”定律。 关于这个定律，有一个典型的案例，叫智猪博弈。我们来看

下。

猪圈里面有两只猪， 一只大，一只小。猪圈很长，一头有一 个踏板，另一头是饲料的出口和食槽。每踩一下踏板，在远 离踏板的猪圈的另一边的投食口就会落下少量的食物。如果 有一只 猪去踩踏板，另一只猪就有机会抢先吃到另一边落下 的食物。

当小猪踩动踏板时，大猪会在小猪跑到食槽之前刚好吃光所 有的食物；若是大猪踩动了踏板，则还有机会在小猪吃完落 下的食物之前跑到食槽，争吃到另一半残羹。

那么，两只猪各会采取什么策略以达到双方的最优解？令人 出乎意料的是，答案居然是：小猪将选择“搭便车”策略，也 就是舒舒服服地等在食槽边；而大猪则为一点残羹不知疲倦 地奔忙于踏板和食槽之间。

原因何在呢？ 因为，小猪踩踏板将一无所获，不踩踏板反而能吃上食物。

对小猪而言，无论大猪是否踩动踏板，不踩踏板总是好的选

择。反观大猪，已明知小猪是不会去踩动踏板的，自己亲自

去踩踏板总比不踩强吧，所以只好亲力亲为了。

“智猪博弈”的结论似乎是，在一个双方公平、公正、合理和 共享竞争环境中，有时占优势的一方最终得到的结果却有悖

于他的初始理性。

说大白话就是，多劳者未必多得。 比如，一个新区刚刚成立的时候，并没有太多人气、企业进

驻，如果这个时候你贸然在这里买了房子，势必要承担更多

的风险和成本去等待这个新区慢慢成熟，等待市场认可。这

个过程是非常难熬的。你完全没有必要做出头鸟，花费自己

可怜的资金去做贡献。只需要采用跟随策略——让政府和大

开发商加大投入，慢慢聚拢人气。即使有人买入新房——他

们也是第一批吃螃蟹的人，会被套很久。

购房者永远是弱势群体，在房地产食物链里，银行是老大， 之后是ZF,再之后是KFS，真正获利的永远是大机构，是庄家 和操盘手。而成本永远要转嫁给买房的一方。

理论上来说，一个新区的成立，付出最大的成本、风险最高 的永远是第一批买房的人。比如09年被套的惠州，21世纪初 被称为鬼城的天津滨海新区，他们是熬了小十年才解的套

——涨了的房价还不够这么多年投入的月供成本。

所以，多劳未必多得，我们要做第二批搭便车的人。 当一个新区开始建立之初， 投入最高的是ZF和KFS，但他们不怕负债，可以承担风险，

虽然他们的收益率会小一些，

其次投入高的是第一批吃螃蟹的人。风险大，持有成本长，

还不一定有接盘侠。

最容易获利，投入低的反而是第二批接盘侠。有了前者不断 投入，他们直接享受现有的红利，即将成熟的配套、即将通

地铁的交通、可以确定性的红利，可以承担的风险等等。

所以说，这才是投资新区的逻辑和方式。

2018-05-16(28赞)

评论区：

萌萌哒 : [可怜]请允许我自恋的说一句，我太帅了

金刚 : 怎样判断自己是第二批

萌萌哒 : 第二批其实只是为了表达的更清楚。所谓第二批，就是基本面有改观，有向好的趋势，比如人群慢慢聚集，以前

的新房变成次新，大产业带头迁入等等。最直观的判断就是，二手中介门店开张了。

金刚 : [强][强][强]

何劲 : 精辟

金刚 : 那大厂不应该现在买，而燕郊已经可以了，对不[可怜]

萌萌哒 : 大厂没有成熟，主要是人为导致，厂通桥故意不修，只要交通利好，市场很快成熟。严格来说，大厂不需要像荒

无人烟的新区那样不可以投资，因为他确实离通州太近，可以直接受益于北京人口外溢。 但是，跟燕郊比起来，燕郊二手

市场成熟，又有租金抵月供，显然燕郊更好。

金刚 : [强][强][强]

萌萌哒 :

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