崖山大师的分析：

萌萌哒 : 崖山大师的分析： 对于一线房市及具体买卖房屋，有一点感想，兹录于下，

三言两语，不多解释：

1， 长期价格看涨，原因,其一，不可再生之土地资源与

级差地租，其二，资源配置地域极不均衡，其三，货币金融

政策的宽松可能持续较长时期。

2， 目前一线与其他地区房价差距，仍远远未达到正常水

平，继续拉大才是正常的。

3， 一线限购是一种保护，限制资金过多过快由三四线流

向一线房市，对一线有购房资格的人而言，限购是一种隐形

福利。

4， 只有（仅仅是如果，因为也许不发生）MBS与取消

限购后，才能看到一线房价的真实水平。初步推测，币值面

值名义上应高于香港甚至纽约。

5， 一线房价崩溃，概率极低，几乎可以忽略不计。

6， 绝对不要将股市与房市类似看待，请思考空头与筹码

问题。

7， 一线城市价格见顶标志，其一：房屋流转少，房产中

介大量关闭；其二，绝大多数人不再谈论房价，更多讨论租

金。

8， 筹码价低+金融杠杆+货币宽松，从这三个因素分

析，一线房产投资的黄金时期已过。

9， 目前的限购限贷以及交易税情况，有力抑制了房产投

资行为。

10， 一线刚需，随时买入，及早买入，尽最大能力做金

融最大杠杆买入。

11， 房屋置换，尽快及早，踏准节点、达到目的卖出与

买入最为重要，不必在于卖出与买入的微小价格波动，这点

波动负面效应，主要是心理上感性上难以接受，其带来的实

际利益损失，远小于踏错时间节点的损失。

12， 学区房，见仁见智，由于一般居住体检欠佳，高位

接盘而长期持有风险较大。

13， 交通（地铁）、小区环境、周边配套，属居住体

验，极其重要，而交通第一位。

14， 噪声、采光为外部刚性环境，缺陷无法弥补。

15， 户型：斜角及不规则空间，不好，相似大小面积，

功能区越多越好，阳台，越多越好，相对独立的餐厅，非常

重要，如有独立储物空间，最佳，三条动线（大门至客厅，

厨房至餐厅，卧室至卫生间）互不干扰为佳，明厨明卫最

佳，若否，暗卫尚可接受，暗厨似难忍受。

16， 看二手房，不要在意装修，不要在意装修，不要在

意装修，重要的话说三遍。

宏观经济与一线房产

1， 不要用东京、香港楼市情况类比一线房产，两套经济

运行系统，比如汇市资本流动。

2， 经济形势比以前差，但远未到所谓崩溃地步，如果你

坚信牛刀大师的话，请相信在经济崩溃之前很久，你已经崩

溃。

3， 蒙代尔不可能三角，短期内可以做到可能，实在不

行，变成二角即可。

4， 资源分布不均，土地资源不可再生，居住为基本需

求….一万个理由决定了一线核心区房产为优质资产，加上其

他优质资产投资管道狭窄，决定了对普通老百姓而言，没有

比一线核心区房产更优质的资产了。

5， 经济下行和一线房价上行，可以并行不悖，逻辑上并

无冲突之处。

6， 一线房市，对普通百姓而言，是目前最公平最透明的

市场，符合“价格围绕价值按照供求关系上下波动”之价值规

律，目前的态势是存量基础上的供需博弈，基本无泡沫。

7， 限购与交易税费相关规定，很好地限制了与一线房产

投机伴生的流动性泛滥（泡沫）的可能性。

8， 在三四线去库存的基调下，限购短期内不会放松，尤

其京沪这两个体量大资源集中超级城市。

9， 由于资源分布过于集中不均衡，因此房价见顶后放松

限购较为适宜，但是不放松限购，房价如何见顶？这个命题

吊诡。推测很长很长时间内，一线尤其京沪，不会放开限

购。直到有房产以外其他优质的投资渠道产生。

10， 本次救市，主要为的是地方债市及系统性金融风险

的预防，此后，可能有MBS闪亮登场，MBS之后，房市基本

完全市场化。

11， 说到MBS，不得不说说美帝两房，由于08危机，美

帝两房形象给人感觉很差，其实，两房是利用金融方法实现

房市资源优化配置健康发展的好东西。那不是慢性病，只是

一次感冒而已。

关于买房，闲聊几句： 一，本人观察与总结的，普通人具有的三个心理特点：

1，对流通性良好的资本形式，比如现金的特别喜好，属于正 面情绪；2，对资产（资本固化的实际标的物）的价值变动敏 感性差；3，对债务的恐惧，属于负面情绪。

分析： 一，在通胀高于利息情况下，现金（包括产生利息的存

款形式）不是资本良好的形式，从资本增值的角度，属于负 面资本形式。

二，在债务还能承受情况下（无法按期偿还或严重影响 生活质量），只要债务利息低于通胀程度，从资本增值角度 而言，债务即为正面资本形式，如果这个债务产生的原因是 因为购置了不断可以增值的资产，那么，这个债务属于超级 正面的资本形式。借贷杠杆的妙味正在于此。

老生常谈的几点补充：

1，大城市的房子，天然具有金融及居住双重属性，金融 属性具体表现即是担保物权的快速实现，也即只要房屋抵押 贷款存在一天，金融属性就存在一天。某种意义上而言，一 线城市尤其是核心区房产，等同于本币的硬通货。

2，一线房产的价格，和市场上买家的支付能力有关，和 当地收入并无直接关系，反映收入的只是租金，也即，很大 一部分人群住得起但是买不起。这在任何工业化国家均是如 此。

3，城市房价的差别，取决于当地产业级别和房屋供需情 况，如深圳和广州，前者是高科技型服务型供应量相对小， 后者是贸易型而供应量大，因此深圳房价远高于广州，非常 符合规律。

4，京沪属于金融服务型，长久看来，其核心区房价应高 于深圳，目前情况，因为限购和交易税费等政策性原因。

5，房价不是炒出来的，这么大的体量，你倒是炒炒看？ 即便是资本市场的做空或者做多，也大多是顺趋势的扣扳机 效应。

6，对高房价抱怨心理，很大部分来自于房价上涨过快， 也就是有支付能力到支付困难的时间太快，一时心理无法适 应。大城市的后来者，也许就不会抱怨房价高了，正如现在 去纽约居住的居民，会抱怨买不起纽约核心区的房产吗？

对未来短中期的分析与预判：

1， 信贷的宽松，为影响一线房价上涨的基本因素，但

是，一线房价的上涨，是信贷的后果，而非其根本动机，或

者说根本目的不在于抬高房价，而是通过房屋的流通促进信

贷的完成，进而增加银行流动性与降低不良债务带给银行的

系统性风险（附：普通住宅按揭为银行的优质信贷而非不良

信贷）。

2， 城市的房价由供需及信贷两方面因素决定，前者决定

需求，后者决定需求的有效性（即购买力），从这两个因素

分析，一线房产作为稀缺资源与优质投资标的，价格必然继

续上涨。

3， 由于一线房产资源的相对稀缺性，因此总体上呈现供

不应求趋势（否则无需限购），因此分析房价走势，必须从

信贷方面考虑，而信贷基本来自于金融机构，所以可以站在

金融机构（银行）的角度分析问题。

4， 信用是银行的根本，存贷为银行的运作方式，不良债

务与流动性紧张是银行最为担心之事，目前经济下行，优质

信贷渠道较少，既往不良债务（主要为地方债）负担沉重，

而一直以来，住房按揭为银行优质信贷产品，因此今年年初1

月及2月份的所谓天量信贷，是符合金融逻辑的。

5， 信贷对房市的目标：提高抵押品名义价格，促进流动

性从储蓄等领域转移到银行，从而加大商业银行流动性，同

时提高优质信贷与不良债务的比例，降低系统性金融风险的

发生。

6， 资产证券化为未来金融的一种方向与趋势，如果完全

限制商品房流通（比如绝对限购或者使得交易成本无限增

高），如何证券化？

7， 银行的首要责任是风险控制，至于房价的高低，银行

不负有任何义务与责任，也即，只要相关的住房信贷风险控

制恰当，银行是乐于通过房屋流通完成优质信贷的。关于这

一点，请参看央行财政部近期关于中国个人住房贷款风险的

公开说法。

8， 可以预测，近期一线城市房产的基调，应该是促进流

通，而不是限制，当然是在信贷风险控制的基本条件下（比

如首付贷零首付等，虽然加强购买力促进流通，但是难以控

制相关金融风险，必须严格监管限制或取缔），从促进流通

的角度，预测一线城市的交易成本将会进一步下降，而不是

上升，由于一线房产为卖方市场，交易税费等费用习惯上均

由买家支付，因此交易费用的下降，会增加有效需求，促进

流通，促进信贷。

9， 因此，无论所谓营改增云云，实际操作方向，预测为

降低交易成本而非增大。

10， 一线房价，未来短中期：涨涨涨。强二线核心区， 未来短中期：涨涨涨。原理相同。

2017-05-26(18赞)

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