之前答应写的跑盘文

萌萌哒 : 之前答应写的跑盘文章，公号里也发过，这里重新整 理一下，归纳总结

1、、新房和二手的选择，只取决于性价比。 在资金比较充裕的时候，价格决定一切。

大多数房产不是消费品。不管你自住与否，房子都是有投资 属性的。买新房还是买二手，主要看同一地段同品质新房和 二手房的价格差，哪个性价比高买哪个。

举个例子。最近有粉丝想买丰台青塔片区的房子，问我买国 风长安还是二手房。

我个人不是很推荐这个板块，单纯举个例子对比一下。 国风长安均价5.4W，由于青塔附近都是2000年代的小区，没

有同类型的小区，所以我只好选择国风长安附近的兆丰园

（2003年塔楼）做对比。我在兔博士上查了兆丰园90天内最

新成交价格是4.8W。

那么新房和二手之手12.5%的价差，而且二手房房龄比较老， 可见国风长安的性价比还是很高的。所以推荐买新房。

2、买新房就要做好维权准备

当下买新房最需要注意的就是：今年的新房，大部分质量都 很差，做好维权的准备。

从16年开始，开发商拿地地价高，形势逼着开发商进行快周 转、控成本、降标准，所以，就连绿城董事长李军也说这两 年房子质量最差。

但是，依然建议年轻人买新房。同样的总价，新房首付要比 二手房少，节省了资金成本。选择近郊临铁的新房，价格 低，也有一定的增值空间。二手大多数在市区，虽然配套成 熟，但价格高，增值潜力有限。博取未来的成长性，比过早 享受已有的利好，更重要。

3、买二手房，千万别只关注价格，产权信息和交易流程更重 要

拿着房产证的不一定是房东，请让对方出具产权证，委托人 需要有产权人出具的公证授权委托书。对于登记在夫妻一人 名下、但实际为夫妻共同共有的房屋，必须要求签约前获得 夫妻双方的书面出售房屋承诺书。

此外，特别提醒一点，必须要求房东提供产权调查信息。详 细查看不动产登记簿中的重要信息：房屋是否存在抵押、房 屋是否存在司法限制被查封、房屋是否附有违章建筑。每一 点都决定了房子是否能顺利过户。如果房屋是否是经济适用 房、动迁安置房，还要多交一笔额外的税费。

签合同时，必须明确规定房价及房款的支付时间、支付方 式；房屋过户时间及交房时间；房屋内原有户口（如有）的

迁移时间；房屋上抵押权（如有）涤除时间；以及各种违约 情形下的违约责任。

签约完成后，要尽可能的快速申请贷款。

买家一定要过户后再付清尾款。 买家一定要过户后再付清尾款。 买家一定要过户后再付清尾款。 重要的事情说三遍。

4、看房前，90%的人忘记最重要的一件事

90%的人看房忽略了对区域的筛选。无论新房还是二手，确 定购买区域是最关键的一步。根据自己的购房需求、资金情 况选择具体区域的片区。

无论哪个城市，各区之间的房价是有明显价格梯度的，各片 区情况更千差万别。

如果对本地区域情况不了解，很简单的方法是，从城市CBD 商圈沿线寻找地铁站，再确定具体片区。

兔博士有个通勤找房，可以对比参考。选择重点的3-5个片

区，再根据城市规划、周边配套、地段升值潜力等因素做比 较。

5、一定要先逛片区再看房源

确定3-5个片区后，再根据城市规划、周边配套、地段价值等 因素做比较，这时候就需要跑盘了。

提前规划好跑盘路线，一天着重看一个区域。如何是新盘， 开车尽量选择上班时间，感受下道路的拥挤程度，做好行程 时间记录。大多数楼盘在宣传时期不考虑堵车因素。我个人 更喜欢骑自行车，对周边环境、配套感受更深刻。

新房往往扎堆销售，时间充裕的话可以先逛逛周边街道，对 地段有个整体的了解和主观判断。进入售楼处看盘，就可以 听出置业顾问销售词的水分有多大。

6、二手房看四种类型的小区 只有对一个片区的楼盘信息了然于胸，才能找到最合适自己

的房子。

中介有选择楼盘的套路、看房顺序，不用管他。我们的目的 是快速了解一个片区的小区类型、价格梯度。

我喜欢先看标杆小区，即品质、地段、配套综合打分最好的 小区。一般问中介都知道。也可以根据兔博士的房价涨跌排 名作为参考。

之后，再看销售最多的小区，这也是中介门店房源最多的小 区。成交量多，说明小区产品类型丰富、户型多，流动性 好，投资活跃。比如通州武夷花园板块的武夷花园小区。

此外，还要看单价最高（别墅除外）、单价最低的小区。了 解片区的价格范围。单价最高往往是学区房、5年内房龄的次 新房、地段最好、品质最好的房源。单价低是房龄老、配 套、品质差一些的。

当主流类型的小区都看过之后，你会对要选择什么样的房 子，有了一个比较清晰的认识，再去重点寻找你的目标房 源。

根据品质小区、单价高的小区寻找比较好的地段，根据销量 高的小区选择主流户型、参照单价最低的小区，对房龄影响 有一个“心理折扣”等。

最后，记得选择一个资深中介，最靠谱的是店长，带你去看 房。

7、尽量买主流户型，不同城市主流户型不一样 主流，代表大众审美，也代表如果你的房子想出手，是不愁

卖的。

举例，如果是在一线和二线买房，那么户型选择会有哪些不 同呢？

一线城市房价更贵，买房更喜欢性价比。以面积越小，功能 越齐全为佳。比如，北京市场受7090政策的影响，以及需求 旺盛，房源紧缺，市面上大多是紧凑户型。二手房市场多是 60-80平米两居（一小部分小三居）。而新房市场更能感受到 改善型需求的喜好，户型以80-95㎡为主。

对北京市场而言，90平三居是非常稀缺的优质户型。二胎也 是趋势。

而二线城市，没有一线城市资源紧张，当地市民以改善为 主，更喜欢舒适的大户型。所以，武汉新房成交阶段，是95- 125㎡的两室两厅或者大三居。

当然，具体选择上，也要考虑户型对应的人群。比如市中 心，改善家庭居多，大户型相对有优势，但学区房越小反而 越抢手；地铁房多是刚需，以两居或者紧凑小三居为主。高 层的户型118平相当于老城区90平米户型的使用面积，改善客 户更喜欢130平。

这些都是经常跑盘才会有的经验之谈。

最后，我想说的是，跑盘是一项无差别的人类劳动。

只要想买房，必须要有看20套以上房源的基本功。坐在家里 听专家聊楼市一万次，不如实际跑盘了解市场。

现在买房不比10年前，瞎买血本无归，买对资产翻倍。伸着 手要答案的大多会被割韭菜。

2018-10-02(9赞)

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