买新房还是买二手？

萌萌哒 : 买新房还是买二手？

01

了解楼市的第一课

楼市的第一课，就是搞清楚真正的市场是什么样的——什么 是新房，什么是二手房。

有人看了会说，这还不简单，新房就是期房，开发商卖的房 子，二手房就是已经下了房本被人买过的房子。

其实，事情没那么简单。 新房和二手房，是两个完全不同的市场。 直到现在，不少人还以为新房市场和二手房市场是互通互联

的，买什么房子都是买，有什么区别。

其实这种认知是错误的，新房市场与二手房市场是割裂开来 的两个市场，他们所面对的人群完全不一样。

为了便于理解，我们设想下买新房和二手房的过程。 对于小白来说，买新房是最省时省力的。首先进入装修的金

碧辉煌的售楼处，然后美貌的售楼小姐带你来到精致的沙

盘，一对一的为你介绍楼盘信息，随后为你递上刚泡好的茶

水。

预付定金，签合同，等网签，办贷款一条龙服务。

每一步都有人提醒你怎么做， 每一步都不需要你自己筹备、计划。 但如果买二手房，需要你要自己学会熟悉地段，熟悉周边小

区的情况，再一个个看房源，和卖家讨价还价。好不容易确

定了房源，还要核实产权、签定购房合同、交纳税费、办理

过户、甚至水电等生活费用的交代等等。

这里很多个环节都是需求买卖双方同时参与的， 每一步都需要你亲力亲为， 每一步都有陷阱和漏洞。

所以，从实际操作角度来讲，新房是easy模式，二手房是hard 模式。

再看具体的付款方式。 很多人认为，买房要看房子的总价，这是不对的。 我相信很多外地打工，家境不是那么好的朋友有一点深刻的

体会：靠着自己的打拼，月供省吃俭用是可以还上的，难度

最大的是首付的钱。

以新房、二手房都是总价100万为例。首付需要30%计算。 新房总价100万，只需要支付首付30万，余下贷款70万，再交

1%-3%的契税就可以了。

二手房总价100万，如果是次新房，那么评估价打9折，是90 万。贷款要按照90万总价来计算，只能贷款63万。所以二手 房首付需要：100-63=37万。

即使是不计算二手房的中介费、增值税、个税，二手房的首 付就要比新房多支付7万。

实际上没有那么好的事情，中介费是很难避免的，至少要

2%，那么还要加2万。

不想交增值税，需要房本满两年才可以。 不想交个税，需要卖家名下的唯一住房，而且房本满五年。 所以，一般情况下，二手房首付金额，加上中介费、税费，

首付40%甚至更多是很正常的。

而现在北上广深的房价，即便新房首套35%的首付，也是动 辄上百万，对于大部分老百姓而言，都要交齐父母辈的养老 钱才能拿的出来，再加上5%以上也实在太过沉重，很多刚需 不是不想买二手房，而是被高昂的首付逼到了新房市场中。

比起房子的总价，首付才是买房的最大门槛。 首付，才真正能考验家底，体现出六个钱包的实力。 所以，造成新房和二手房市场分裂的另外一个原因，就是首

付的高低与额外的税费。

从付款方式来说，新房是easy模式，二手房是hard模式。

02

树立正确的认知 当我们细致分析了买新房和二手房的具体差别后，我们会发

现，买新房和二手房的人，是完全不同的人群。

什么样的人更喜欢买新房呢？

1、首次置业的人，毫无买房经验

2、有“初房情节”的人，不喜欢要别人住过的房子

3、只能承担少量首付，需要多贷款的刚需族 这部分人，是买房群体中的绝大多数。也是支撑楼市最重要

的群体。他们还有一个最重要的特点：没有购房经验，注定

被开发商套路。

什么样的人更喜欢买二手房呢? 1、有一定置业经验的人，对所在片区情况比较了解

2、房产投资客，比较务实，更注重性价比

3、有一定资金实力的群体 这部分人，是买房群体中的少数。他们大多是中产阶层，买

房不容易被忽悠，往往买家比卖家更聪明。

好了，现在我们一定要树立一个正确的观念：

新房和二手房，不是一个太极图，你中有我，我中有你，打 成一片。

他们是两个只有少量面积相交的圆，分别是不同的市场，面 对不同的人群。

这一点也是我在实际工作中体会到的。 我之前做房地产策划的时候，经常写很多楼盘的竞品报告。

有一天，我问领导，为什么我们做了这么多竞品分析，都是

新盘的，二手房小区很少关注？领导告诉我：新房和新房竞

争，二手房卖家和卖家竞争，这是完全不同的两个市场。

好，请注意，接下来的重点： 假如一家开发商在某二手小区旁边盖了一栋新楼，二手小区

的总价是100万，新楼盘的品质、所享受到的配套、学校资源

等等，都和二手小区一样。那么开发商新盘的价格，定在什

么范围内合适？

答案是120万左右。 由于房地产市场是垄断的，所以开发商以获取最大利润为目

的，定价只需要考虑买得起房子的那部分人最大的承受极限

即可。

该区域二手小区总价是100万，以首套房计算，那么实际支付 的首付就要40万左右（上文已经说过）。说明该区域人可以 接受的支付门槛是首付40万。那么新盘的首付支付门槛也是 40万，按照首套房三成首付计算，总价可以卖到120万。

当然真实情况比较复杂，为了便于大家理解，这是一个简化 了的市场模型。

这个案例要说明的结论是：正常情况下，同一区域品质相同 的新房和次新二手房，差价在20%是合理的。（请注意这里 是正常情况下，新房和二手房价格倒挂的问题，下文会具体 解释）

你觉得很奇怪很荒诞吗？明明是同样的品质，同样的地段， 新房就可以比二手房高出20%的价格来？

因为新房和二手房的市场不重合。 小白们完全不会意识到，他们要买的新房，价格120万，实际

只值100万。

多出来的20万，是开发商做出的溢价。 这部分溢价，包括售楼处的装修费用、售楼小姐的工资、营

销费用等等等等。

但实际上，120万的房子，一旦进入二手房市场，再转让立马 要打八折。

买新房，就意味着选择了easy模式，easy模式也就意味着享受 更简单的流程，更舒适的服务，付更多的钱。

03

新房和二手房的获利机会

看完第二部分，你会知道，在正常情况下，新房往往都有溢 价，真正的成交价格，还是要看二手房市场。

那么，是不是新房就不建议买了呢？还是要根据具体情况而 定。

这里就用到一个小技巧：看新房和二手房的价差。 上文提到：正常情况下，同一区域品质相同的新房和次新二

手房，差价在15-20%是合理的。

在差价比较合理的时候，猫叔更推荐有经济实力的买家买二 手房。

差价不合理的时候，要分情况讨论。 一手房的价格，是开发商自己定价，而开发商对楼市的敏感

程度，取决于拿地成本、融资利率等等，他们是先知先觉的

群体。而二手房的价格，掌握在上万个散户一样的卖家手

里，他们对房价是比较迟钝的，后知后觉的。所以二手房的

价格，会受到一手房的很大影响。

楼市上行期：新房价格-二手房价格大于20% 往往大牛市到来之前，就有很多开发商疯狂拿地，提高新房

价格了。这个时候二手房卖家是后知后觉，懵懵懂懂的，只

有零星几个对价格比较敏感的卖家提高挂牌价格。所以，这

个时候，新房价格就脱离了20%价差范围，比二手房高出了

一大截。

请问这个时候，你要买新房还是二手？肯定是二手。因为新

房价格已经涨上去了，二手正处于刚刚要启动上涨的阶段。

楼市调控期：二手房价格大于新房价格 当房价上涨过快，楼市过热的时候，就需要调控了。而二手

房市场，政府是很难调控的，因为是千千万万卖家自由定

价，调控起来很麻烦。这个时候，政府要拿新房开刀，要求

开发商一律不能随便抬高价格卖，给每一个楼盘设置一个比

较低的“备案指导价”。

备案指导价是什么意思呢?新房只有拿到销售许可证了才能卖 房，而想要拿销售许可证，就必须按照备案指导价格开盘。 也就是说，政府要强行压着开发商让利。

所以这一阶段，新房的价格被压得很低。开发商没钱可赚， 要么不开盘，要么绑定车位、茶水费、装修费多要钱。而二 手房的价格要比新房高了很多。

这个时候，买入二手房，会有巨大风险。价差反常即为妖。 当二手房比新房高的时候，要么新房价格涨，要么二手价格 跌。

因为备案价限制，新房价格不能随便涨，二手价格一定会 跌。

所以一定要买新房。

楼市下行期：新房价格-二手房价格小于20% 当房价下跌的时候，新房和二手房会出现罕见的“抢客”现

象，对市场行情敏感的开发商往往会抢先降价。去年下半年

和今年开春，就出现了多个地区万科、恒大降价的现象。

这时候新房价格的利润空间压缩，而二手房市场卖家，更倾 向于观望，而不是主动降价——新房降价了?大不了我等楼市 回暖在卖，坚决不降价，哼。

所以此阶段买入新房又会比较划算。

2019-03-20(16赞)

评论区：

妍米米 : 很棒！收藏了！

敏 : 确实是肺腑之言啊！收藏了！

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