猫叔，终于找到组织
(提问)匿名用户 : 猫叔，终于找到组织了，非常喜欢看您的文 章，佩服您不厌其烦的回复我底下的留言，不加小密圈都觉 得对不住您老人家。
好了，拍马屁结束了。有一个问题我非常纠结，也曾经问过 您就是我投资买昆明好还是贵阳好。我很喜欢昆明，那里环 境特别好，冬天昆明气候也比贵阳好。但是看水库正在组织 贵阳的团购，就有点心里痒痒。看小密圈您回复都很详细， 期待您的解答，祝您老人家长命百岁！
2018-03-16
回答：其实答案已经告诉你了。既然你不死心，那我就好好
跟你解释下。 首先，投资是为了赚钱，你喜欢环境，喜欢城
市，都不是你投资的理由，只有赚到钱，才是你投资的理由
好吗。凶宅、垃圾场附近、高压线附近的楼盘，很多人都不
喜欢，但是为什么投资老炮要买？因为他们买的价格便宜，
本来打七折的盘他们能谈到四折五折，这么下来，倒手再卖
出去，能赚到钱不是。当然我是举个例子，别走极端买大烂
盘…… 其次，我已经说过了。昆明上涨动力不足。如果买昆
明，那么16年下半年17年上半年都还可以加杠杆。但是现在
已经是行情末期了。相反，贵阳还处于一个补涨的阶段，贵
阳还是可以买的。 接下来我着重跟你分析下为啥昆明不如贵
阳。 第一，之前昆明房价在西南区域一直是比较高的，2012
年-2015年年中，昆明的房价一直保持在8000元/平米以上，领
先于贵阳、成都、重庆等西南省会城市，15年5月开始，昆明
房价有明显下滑，目前已经被成都、重庆反超。而贵阳的房
价是属于西南区域里最低估的。一个是虚高，一个是低估，
选哪个？ 第二，昆明和贵阳都是旅游城市，第三产业都比较
发达，但是昆明没有制造业，贵阳有。贵阳的产业以大数据
产业为首，比如中关村贵阳科技园，还有从陆家嘴、北京打
劫过去的金融机构拉入综合保税区。大数据、金融都顶尖的 新产业。我不跟你罗列数据，你自己看，哪个城市未来经济 发展更好，更能吸引年轻人留下？ 第三，昆明和贵阳人口其 实都不多。但是贵阳城区人口的密度比昆明大多了。未来， 有20万人要从贵阳城区疏解出去。而昆明人均面积达到30平 方米。你说哪个房地产市场会更好？ 放资料： 2015年贵阳常 住人口为462.18万人。贵阳的人口密度为575人/平方公里，与 重庆相近，总体不高，但是人口主要聚集在中心城区，2014 年底南明、云岩中心两城区的人口密度达到3.77万人/平方公 里，甚至超过了香港。按照“疏老城、建新城”的战略方针， 贵阳市力争五年内实现老城区建筑密度降至25.3%，疏解人口 20万人，这将为房地产市场带来大量刚性和改善型需求。
2012年贵阳人均住房使用面积为22.70平方米，而成都、昆明 人均住房使用面积已经达到30平方米以上，可见贵阳在改善 人民居住条件方面仍有较大的发展空间。 正好今天也有小密 圈的圈友去踩盘贵阳。我也简单说一下我了解的贵阳。 首 先，买入贵阳收租是一个非常划算的生意，前边也说了贵阳 市区人口密度大，最近几年虽然落户的人不多，但是来贵阳 打工人群的还是占很大比例。 我大概找到了贵阳各个区的租 金分布，仅作为参考。 根据平均数，贵阳一套100平左右的房 子要租到2000块钱一个月。而安居客的数据显示，贵阳3月二 手房均价 8210 元/m²。粗略看租售比是不到40年回本。实际 上，找个老一点的房子，地段好一些，租金完全可以达到30 年甚至更短就回本。 这个数据很重要，说明贵阳的房价依然 还是原始的低估状态。但是这个数据一时半会也解释不清 楚，如果经济面向好的情况，你跟房价上涨过快的北京、深 圳比，他们是租售比70年才回本。 如果你看不懂没关系，你 只需要知道，1、贵阳绝对安全，房价低估 2、买了出租可以 补贴月供，有现金流支撑。 但是，贵阳同样面临着问题，购 买新建商品住房3年内限制转让。再考虑到下房本的1-2年， 还有增值税等等，没有长持个五年七年是搞不定的。另外， 也要考虑贵阳房贷利率上浮的成本叠加。 所以，贵阳可投
资，要长持。 PS：目前贵阳是双城区核心。一个是老城区， 一个是观山湖区。未来贵阳土地以旧改为主。老城区的人口 一定是向观山湖迁移的，所以你买的话，买观山湖核心区是 个不错的选择。 至于楼盘、拿地和其他数据，一会我放图好 了。(21赞)
评论区：
hao : [强]
人间百态 : 猫叔您太强大了[强]
萌萌哒 : 对了，至于水库团购，人家是做代理的。肯定有提成，而且拿到的折扣价也不是什么多大的折扣，你自己去也能
谈下来。他们推的也貌似不是在观山湖核心位置，你就多勤快自己跑盘选择吧。
萌萌哒 : 哪里哪里，每天看这些数据都要眼瞎了
李小群 : 喜欢猫叔，么么哒[亲亲]
萌萌哒 : mua~
阿欣 : 猫叔顶呱呱。但这边说低估仍需长持，那边说不在那边离贵阳远的话又比较鸡肋。不知怎么理解好？那外省分的在
贵阳投资长持三五年的在选择上来说是一般、较好还是鸡肋？
萌萌哒 : 首先，外省需要经常做调查，及时了解行情，如果想卖出周期至少三个月，你要来回跑以及住宾馆吗……时间成
本太浪费了。其次，如果出租要考虑装修，租客情况，这也是很麻烦的。打理频繁又浪费时间……全国也不是只有贵阳可
以投资，选择自己熟悉的区域不是更好吗。
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